Sfratto, il locatore può agire contro il fideiussore?

In virtù della conclusione di un contratto di locazione di natura transitoria, Tizio concedeva in locazione a Caio un immobile di sua proprietà. Nel contratto interveniva un terzo, in qualità di garante degli obblighi assunti dal conduttore.

La questione giuridica concerne la valutazione del diritto del locatore di agire nei confronti sia del conduttore che del garante, mediante la richiesta di pronuncia di decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c., contestualmente allo sfratto per morosità.

Ai sensi dell’art. 1936 c.c., il fideiussore è un terzo che, obbligandosi personalmente verso il debitore, garantisce l’adempimento dell’obbligazione assunta dal debitore. Dato il carattere accessorio della fideiussione, l’esistenza della stessa dipende dalla persistente sussistenza del debito principale garantito.

Sotto il profilo processuale, comunque, l’obbligazione principale non determina l’attrazione della fideiussione nella sua disciplina processuale. Ciò significa che, nell’ipotesi in cui si instauri una controversia avente ad oggetto la fideiussione del terzo, posta a garanzia degli obblighi del conduttore, essa sarà sempre subordinata all’applicazione del rito ordinario e non a quello locatizio.

Invero, come ribadito dalla Suprema Corte, tra i due rapporti vige una totale autonomia, posto il fatto che il rapporto di locazione è concluso tra il locatore creditore ed il locatario-debitore, mentre la fideiussione tra il locatore-creditore ed il terzo-garante. Pertanto, lo scopo della fideiussione è quello di garanzia del debito assunto dall’obbligato, “che ne definisce e giustifica l’accessorietà, ma non ne comporta anche l’attrazione nella medesima disciplina speciale del rapporto obbligatorio principale” (Cass., 08.11.2019, n. 28827).

Pertanto, il fideiussore non potrà mai essere convenuto in sede di convalida di sfratto e di richiesta contestuale di ingiunzione. Obbligandosi personalmente verso il creditore, il fideiussore garantisce
l’adempimento dell’obbligazione altrui, essendo quindi un terzo rispetto al contratto di locazione. In caso di mancato adempimento da parte del conduttore, la garanzia del terzo si traduce nel versamento della somma spettante al creditore, senza però liberare il conduttore dal rapporto obbligatorio. Ciò significa che, in virtù dell’adempimento, il fideiussore diventa il debitore dell’obbligato del rapporto principale.

L’obbligazione fideiussoria e quella principale, inoltre, sono caratterizzate dal requisito della “individualità” (Cass. 23.02.2010, n. 4319), “non soltanto soggettiva (data l’estraneità del fideiussore al rapporto richiamato dalla garanzia) ma anche oggettiva, in quanto la causa fideiussoria è fissa ed uniforme, mentre l’obbligazione garantita può basarsi su qualsiasi altra causa idonea allo scopo, con la conseguenza che la disciplina dell’obbligazione garantita non influisce su quella della fideiussione” (Cass., 05.02.2008, 2655).

Nell’eventuale ipotesi in cui la parte attrice dovesse agire in solido nei confronti sia del conduttore che del fideiussore sorgerebbe la problematica relativa alla legittimazione passiva. Invero, vista l’individualità sia dell’obbligazione fideiussoria che di quella locatizia, il locatore ha diritto di procedere solo nei confronti del conduttore e non anche contro il terzo garante, tenuto conto della natura personale ed obbligatoria del rapporto di locazione. Di conseguenza, altrettanto si può dire del fideiussore, che difetterà della legittimazione passiva.

In conclusione, la domanda di decreto ingiuntivo ex art 664 c.p.c., formulata nei confronti del fideiussore nell’ambito del procedimento di sfratto per morosità del conduttore, è inammissibile.

Dott. Matteo Milanesi