La cauzione nella cessione del contratto di locazione

Tizia è conduttrice di un immobile oggetto di una procedura concorsuale, che viene alienato dal proprietario-locatore al terzo acquirente Caio.

La conduttrice decide di recedere dal contratto di locazione, stipulato illo tempore, successivamente alla procedura concorsuale ed al trasferimento della proprietà dell’immobile.

Al momento della conclusione del rapporto contrattuale, Tizia versava una somma a titolo di cauzione e, conseguentemente al recesso, ne rivendicava la restituzione dal nuovo proprietario dell’immobile. Quest’ultimo riferiva all’ex conduttrice di doversi attivare per recuperare l’importo cauzionale direttamente dalla procedura concorsuale.

Tizia si rivolge allo studio legale per il recupero della somma.

Ai sensi dell’art. 1602 c.c., il terzo acquirente che subentra nel contratto di locazione ne acquisisce parimenti i diritti e le obbligazioni derivanti dallo stesso. Ciò significa che, nel caso concreto, sarà il nuovo proprietario del bene immobile, il terzo Caio, a dover restituire la somma versata da Tizia, essendo il terzo subentrato nelle obbligazioni della locazione e, per l’effetto, anche nel dovere di restituzione della cauzione versata originariamente dalla conduttrice.

Anche la più recente giurisprudenza di merito ha ribadito il disposto dell’art. 1602 c.c., affermando chiaramente come “l’acquirente di immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell’art. 1602 cod. civ., ed è dunque tenuto alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore” (Trib. Trieste, 06.06.2024, n. 561).

La giurisprudenza di legittimità ha poi affermato chiaramente come il locatore possa sottrarsi dall’obbligo di restituzione della cauzione soltanto quando provi di aver subito un danno patito, di qualsivoglia natura, o in presenza di canoni-importi rimasti inadempiuti dal conduttore (Cass., 05.01.2023, n. 194).

In merito alla cessione del contratto locatizio, il consolidato orientamento della Corte di Cassazione ha statuito che il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare e, per l’effetto, il conduttore che ha versato detto importo sarà titolare del diritto di sequela.

Ciò significa che il deposito cauzionale, accessorio rispetto alla locazione, si trasferisce automaticamente ed unitamente alla proprietà dell’immobile in capo all’acquirente-locatore (Cass., 11.10.2013, n. 23164).

In conclusione, spetterà al nuovo acquirente-locatore restituire la somma versata, a titolo di deposito cauzionale, dalla conduttrice.

Dott. Matteo Milanesi