Varianti al permesso di costruire (PDC)

Le varianti a costruire sono una tematica particolarmente complessa. Nel caso di specie, i proprietari degli immobili adiacenti al cantiere intimano la sospensione dei lavori fondandola sulla mancanza di congrui permessi per l’esecuzione dell’opera. Nello specifico, è stata eseguita una variazione al permesso di costruire, regolarmente richiesta e depositata, che nonostante sia ancora in fase di approvazione, non ha portato la sospensione dei lavori ed il cantiere rimane operativo portando altresì avanti le opere riguardanti tale variazione. 

Alla luce delle circostanze è necessario avere una panoramica generale sulle normative nel settore edilizio. Questo risulta infatti essere un ambito concorrente tra normativa statale e regionale, tale per cui sono presenti numerosi richiami e deroghe che potrebbero incidere sull’identificazione della soluzione. La nozione di “variante” deve ricollegarsi a modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto all’originario progetto e gli elementi da prendere in considerazione, al fine di discriminare un nuovo permesso di costruire dalla variante ad altro preesistente, riguardano la superficie coperta, il perimetro, la volumetria, le distanze dalle proprietà adiacenti, nonché le caratteristiche funzionali e strutturali, interne ed esterne, del fabbricato (C. Stato, Sez. 4, 11 aprile 2007, n. 1572). La principale normativa in materia risulta però essere la disciplina dettata dal T.U.Ed. (d.p.r. 380/2001) la quale dà un’esaustiva identificazione delle varie tipologie di varianti. Invero il legislatore e la giurisprudenza hanno evidenziato come di queste ne esistano diverse le quali comportano adempimenti differenti a seconda della specifica modifica al permesso che viene eseguita. 

• Varianti finali: questa tipologia di variante è quella che viene resa nota solo al termine dei lavori. Quest’ultima è tale da non dover richiedere permessi o altro ma basta evidenziare lo scostamento dal progetto originario in sede di ultimazione;
• Varianti in corso d’opera: queste tipologie di varianti invece, sorgono in corso d’opera e sono legate a necessità tecniche o pratiche che comportano la necessaria modifica del permesso a costruire.

Invero, nella categoria delle varianti in corso d’opera si possono evidenziare altre categorie molto differenti tra loro;

– Varianti minime (art. 22 comma 2 TUED): tali, cioè, da non incidere sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificative della destinazione d’uso e della categoria edilizia e tali da non alterare la sagoma dell’edificio oltre che rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire, sono assoggettate alla mera denuncia di inizio dell’attività da presentarsi prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori;

• Varianti in senso stretto (art. 22 comma 2-bis TUED): consistenti in modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato (tali, cioè, da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione) necessitano del rilascio del cd. “permesso in variante”, complementare ed accessorio rispetto all’originario permesso a costruire;
• Varianti essenziali (art. 32 TUED); sono le varianti che comportano una completa modifica strutturale, tecnica, di destinazione, ubicazione e/o struttura e che di fatto comportano una rilevante modifica essenziale rispetto al precedente permesso a costruire tale per cui è necessario un nuovo permesso, del tutto nuovo. 

Come le “varianti minime” rispondono alle eventuali esigenze tecniche dell’attività edilizia, la quale non sempre può aderire in modo pedissequo, pure nei dettagli esecutivi, al progetto approvato, così le varianti in senso stretto sono circoscritte a questioni qualitative o quantitative tali da non alterare il complesso del progetto originario. In merito alle varianti essenziali invece, l’art. 32 d.p.r. 380/2001 è chiaro nella loro identificazione demandando alle regioni il compito di identificare le varianti essenziali e tipizzando alcune fattispecie che vengono considerate tali dalla normativa statale;

1. mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Alla luce della sopra esposta differenziazione tra varianti risulta semplice dare ora risposta al quesito principe dell’elaborato che riguarda la sospensione dei lavori in presenza di varianti. L’elemento essenziale all’interno della disciplina è rappresentato dall’entità dell’opera in variante. Invero quest’ultima, qualora rientrasse nelle fattispecie dettate dall’art. 32 TUED, sarebbe inevitabilmente sottoposta alla necessaria sospensione dei lavori proprio per il necessario nuovo permesso a costruire che non è per nulla ricollegabile al precedente già richiesto. Altresì chiaro è quanto previsto dall’art. 22 comma 2 il quale prevede espressamente che “Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori” lasciando intendere che non vi è un temine massimo, e di conseguenza sospensione necessaria, entro il quale presentare domanda e/o segnalazione bensì basta che il tutto, proprio al fine della vigilanza, sia presentato prima del termine dei lavori. In conclusione dunque, in merito alle varianti a PDC, le stesse comportano una sospensione dei lavori solo ove siano intese quali essenziali (ex art. 32 TUED o Leggi Regionali della regione di riferimento), in caso contrario servirà un mero nulla osta del professionista in caso di variante in senso stretto oppure una mera auto dichiarazione entro il termine dei lavori nel caso di varianti minime.