Locazione: Regole per l’adeguamento ISTAT, recesso e rinegoziazioni

Solitamente i proprietari di appartamenti o locali commerciali che intendono affittare il proprio bene ad altri, si trovano a fronteggiare numerose insidie dettate dalla legge, tra le più comuni l’adeguamento ISTAT e le varie tempistiche per recessi e rinegoziazioni delle clausole contratuali.

Ladeguamento ISTAT altro non è che una misura che consente ai titolari di immobili locati di vedersi riconosciuto un quantum, predeterminato in base a tabelle ISTAT, proprio alla luce degli aumenti (o diminuzioni) del costo della vita. L’art. 32 L. 392/78 è chiaro, “Le parti possono conviene che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira (Ora euro)”. A tal proposito, la legge evidenzia come in questa specifica circostanza debba esserci l’espressa volontà delle parti. Di fatto, bisogna ammettere che la legge, quantomeno in questo caso, non è del tutto chiara.

Il dettato normativo potrebbe quindi essere inteso in due modi:

• che per chiedere la rivalutazione annualmente occorre un’espressa previsione e, in caso contrario, la si può chiedere solo al rinnovo, tacito o meno, del contratto;
• oppure che quest’ultima c’è solo ove ci sia una previsione e, con quest’ultima, la si può chiedere con la frequenza che si preferisce, fino a farla diventare annuale.

A tal proposito, la Giurisprudenza è granitica nel ritenere corretta la seconda lettura della norma e quindi, in mancanza di previsione contrattuale, non vi è la possibilità per il locatore di domandare l’adeguamento fino al termine del contratto stesso (Cass. Civ., Sez. III, n. 16080/2003 e Cass. Civ., Sez. III, n. 11675/2014). In ogni caso, anche con l’eventuale previsione contrattuale, ogni arretrato precedente alla domanda non potrà essere richiesto in quanto “La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’art. 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge” (Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 26 maggio 2014, n. 11675.).

In merito alle tempistiche necessarie per le disdette o le rinegoziazioni del contratto, qualora non vengano previste all’interno dello stesso si applicano le discipline previste dalla legge. A tal proposito, la L. 392/78 prevede appunto una diversa disciplina (e quindi tempistica) a seconda che si tratti di locali commerciali, usati per l’attività alberghiera o abitativi.

Nella realtà, il locatore può negare la rinnovazione del contratto alla prima delle due scadenze solo in presenza di alcune condizioni previste dall’art. 20 L. 392/78 ovvero:

a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. 

Anche in questi casi, a pena di decadenza, il locatore deve rendere nota la volontà mediante raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettando dunque le scadenze già indicate. In difetto del rispetto di tali tempistiche, non resterà che attendere il termine del contratto finale. Inoltre, per le rinegoziazioni delle condizioni contrattuali il preavviso è il medesimo, decadendo dalla possibilità qualora i termini non siano correttamente rispettati.