Si sa, il mondo della compravendita degli immobili è spesso insidioso e saturo di varie problematiche che ledono, nella maggior parte dei casi, l’acquirente interessato all’acquisto. Tra le tante fattispecie esistenti, oggi, con il presente articolo, verrà approfondita la responsabilità dell’agenzia immobiliare qualora, dopo un preliminare sottoscritto, venga a conoscenza dell’acquirente un sequestro dell’immobile oggetto di contratto. In tale circostanza, il mediatore può chiedere comunque la provvigione oppure ha una responsabilità in merito?
Il caso specifico:
L’articolo è frutto di un approfondimento mirato su una vicenda realmente accaduta. Nel caso di specie, infatti, Tizio acquistava una casa per il tramite di un’agenzia e, solo successivamente al preliminare, il Notaio rendeva note numerose problematiche tra le quali, oltre a numerosi abusi edilizi (i quali non saranno oggetto di approfondimento nel presente articolo), il sequestro dell’immobile in questione. Per tale ultimo motivo in particolare, Tizio si è visto impossibilitato all’acquisto dello stesso.
La posizione dell’agenzia:
Ciò nonostante, l’agenzia immobiliare che ha curato l’intermediazione chiedeva a Tizio la corresponsione del quantum indicato quale compenso provvigionale. Ebbene, tale circostanza necessita di essere approfondita.
Invero, tale situazione, per quanto ad un primo sguardo possa sembrare banale e facilmente risolvibile, è tutt’altro che così. Numerosi sono gli arresti giurisprudenziali che si contraddicono senza mai arrivare a dare una risposta decisiva in merito alla domanda: La provvigione è da pagare o no?
La provvigione e l’operato dell’agenzia:
In una siffatta circostanza, viene in nostro soccorso la Corte di Cassazione con ordinanza n. 784/2020 la quale, esplicitamente, ritiene che “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbe in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente“.
Tale massima è, però, tutt’altro che dirimente. A tal proposito, infatti, sempre gli Ermellini, con sentenza del 5 aprile 2017 n. 8849, hanno ritenuto che non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. Di fatto, tale decisione, seppur precedente, è completamente opposta a quanto evidenziato dalla successiva ordinanza n. 784/2020.
Possibili soluzioni:
Partendo dal presupposto che, come sopra evidenziato, la Corte di Cassazione pare spaccata sul punto, è bene evidenziare il fatto che entrambe le decisioni fanno cenno ad obblighi e/o prestazioni standardizzate del mediatore. Una prima, banale, soluzione è quella di verificare se nel contratto firmato con l’agenzia (o in un contratto separato) c’è l’impegno di quest’ultima a verificare lo stato dell’immobile, dei gravami e degli abusi.
Qualora suddetta clausola (o contratto) fosse presente, la responsabilità dell’agenzia sarebbe pacificamente presente ed operante e potrebbe, qualora i danni superino la provvigione, anche comportare il mancato pagamento della stessa.
In ogni caso, qualora il sequestro fosse intervenuto successivamente alla firma del preliminare la responsabilità dell’agenzia immobiliare sarebbe, invece, esclusa.
Invero, nel caso opposto, occorre lavorare sulla normale diligenza. Ebbene, in tal caso risulta davvero complesso indicare con assoluta certezza l’esistenza della responsabilità dell’agenzia o meno. A tal proposito, l’ordinamento giuridico e alcune sentenze della Suprema Corte hanno puntato i riflettori su alcuni aspetti essenziali.
L’agente immobiliare, alla luce di quanto sopra, è obbligato e responsabile del buon esito di un affare e, come tale, non deve garantire solo l’aspetto meramente economico della compravendita eventuale, ma anche la sicurezza di un contratto corretto. In caso contrario, infatti, nulla giustificherebbe provvigioni così elevate a fronte di una mancanza di responsabilità.
Per tali ragioni, il professionista della mediazione è tenuto ad informare le parti circa tutte le questioni a lui note che possano essere rilevanti al fine della sicurezza dell’affare. Vieppiù, deve operare con il criterio della “media diligenza professionale”, il quale obbliga ad una informazione corretta e completa.
Sul punto, però, il problema principale rimane. Quali controlli rientrano nella diligenza professionale? Le visure sono ricomprese? A queste domande, purtroppo, è difficile dare risposta. Spetterà al Giudice, nel caso concreto, trovare e motivare la soluzione.
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